“Land monopoly is not only a monopoly, but it is by far the greatest of monopolies; it is a perpetual monopoly, and it is the mother of all other forms of monopoly.”

Winston Churchill

Investeringer handler i bunn og grunn om å ta del i verdiskapningen i samfunnet. På tross av en rekke politiske utspill så skjer en uforholdsmessig stor andel av verdiskapingen i byer, og verdens befolkning fortsetter å dras som en magnet mot byene. Urbanisering er positivt for økonomien (~BNP), selvrapportert lykke, reduserte klimautslipp og kunnskap, i følge Triumph of the City-forfatter Edward Glaeser. Ved å investere kapital i meget sentral næringseiendom vil man over tid kunne kapitalisere på denne trenden.

For å illustrere konseptet, se på disse to bildene av Shenzhen (i Kina) i 1980 og 2015. Endringen i verdiskapning i denne byen har gjort at landeiere med næringseiendom kan hente ut en mye høyere leieinntekt, samtidig som yielden også har falt (pga. lavere risikopremie).

Verdiskaping driver eiendomsverdier

Kilde: The Guardian

Vi fortsetter nyhetsbrevet med eiendom-klisjeen alle har hørt til kjedsommelighet; eiendom handler om location, location og location. Derfor blir det naturlig å se på én spesifikk type næringseiendom, bygg i Central Business District (CBD). I Oslo er dette Vika, Aker Brygge og snart Bjørvika.

Eiendommene er hovedsaklig kontor og retail, men kan også inkludere parkeringshus eller hoteller. Tomteprisene er skyhøye, men dette blir reflektert i en tilsvarende høy leiepris. Vokser byen og landets økonomi over tid kan man også anta at leieprisene vil stige videre. Tenk hotell på Karl- Johans gate eller kjøpesenter på Oslo S over de siste tyve årene. Byen vokser og sentral lokalisering blir bare mer og mer verdt.

Når det er sagt, prisene på denne type eiendom svinger en god del. Dette drives hovedsaklig av hvordan investorene er villig til å prise eiendom i forhold til en yield. Dette avkastningskravet vil avhenge sterkt av finansieringsrenten, tilgang på kreditt fra banker/obligasjonsmarkedet samt utsiktene for leiepriser fremover. Naturlig nok er prisene høye når det er optimisme og høykonjunktur hvilket grafen under viser.

Avkastning kontoreiendom (Oslo) vs.
Økonomisk vekst (Fastlands- BNP Norge)

Kilde: Swedbank First Securities

Det er ikke tvil om at næringseiendom har både kortsiktige (~COVID19) og langsiktige (~netthandel) utfordringer, så selskaper innenfor dette domene må velges med forsiktighet. På den andre siden gir Corona- krisen et spennende prisavslag i flere eiendomsselskaper på Oslo Børs. I Blueberry Capital har vi benyttet mars/april til å kjøpe større poster i både Eiendomsspar og Entra.

Noen av fordelene med sentral næringseiendom i porteføljen:

  • Hedge mot inflasjon

De fleste leiekontrakter er inflasjonsjustert hvilket gjør at leien over tid vil øke. I flere sektorer som hotell og retail er det også vanlig med en omsetningsbasert leie, for eksempel 8% av omsetningen, vel og merke om leietaker kommer over et minstekrav.

  • Korrelasjon mot aksjemarkedet

Selv om eiendom på børs svinger mer med aksjeindeksene enn hva unotert eiendom gjør så er det et fint bidrag i en større finansiell portefølje. Prøv å ha fokus på en rådyktig ledelse, en robust balanse, stabil utbytteyield samt en lav finansieringskostnad. Og ikke minst en aksjepris som er lavere enn underliggende verdier.

  • Kapitaliserer på de virkelig lange trendene i samfunnet

Det er farlige å lukke øynene når man investerer, men finner man et bygg som er godt vedlikeholdt sentralt i en større by som vokser, vil man svært sannsynlig ha en høyere nominell verdi tyve år senere. Enda bedre blir det om man kan kjøpe selskaper med god drift som vet når man skal vedlikeholde byggene, reforhandle leiekontrakter og ikke minst gjøre gode opportunistiske kjøp/salg.

Eiendom er en god måte å kapitalisere på verdiskapingen som gjøres i byer, og det finnes flere attraktive kjøpsmuligheter i selskaper med en defensiv profil etter en bred børsnedgang.

Dersom du ønsker å komme i kontakt med Blueberry Capital send gjerne en mail til: info@blueberry.no

Disclaimer: Informasjon i dette nyhetsbrevet reflekterer Blueberry Capital AS sitt syn på nåværende tidspunkt, og kan forandre seg uten varsel. Selskapet påtar seg intet ansvar for verken direkte eller indirekte tap og/eller utgifter som skyldes forståelsen av og/eller bruken av dette nyhetsbrevet. Det tas forbehold om skrive- og/eller regnefeil i presentasjonen. Nyhetsbrevet baserer seg på kilder som vurderes pålitelige, men selskapet garanterer ikke at informasjonen er presis eller fullstendig.